浅谈基于风险导向的房地产公司资金管理

2014-8-21 10:15| 发布者: admin| 查看: 854| 评论: 0|原作者: admin

摘要: 浅谈基于风险导向的房地产公司资金管理 广州珠江实业开发股份有限公司 李智晓 广州珠江实业集团有限公司公会 房地产业是我国国民经济的支柱产业之一,在经济全球化浪潮的冲击下,房地产业一方面面临 ...

浅谈基于风险导向的房地产公司资金管理

 

广州珠江实业开发股份有限公司  李智晓

广州珠江实业集团有限公司公会

 

房地产业是我国国民经济的支柱产业之一,在经济全球化浪潮的冲击下,房地产业一方面面临着大批量进入中国市场的跨国房地产公司的挑战,另一方面,我国政府为了使房地产业持续、健康、稳定发展,出台了一系列宏观调控政策,这些政策的频繁出台,使得房地产业面临的风险越来越大,正确认识并防范房地产企业所面临的财务风险,对于保障我国房地产业市场的健康有序的发展,有着非常重大的意义。

资金是企业中流动性最强、风险性最高的资产,也是企业生存和发展的基础。企业的资金管理贯穿于企业经营管理的各个环节,是企业管理的重要职能。管理好资金可以加速资金的周转,降低企业的成本,提高企业的经济效益,可以集中财力办大事。

资金管理是社会主义国家对国营企业资金来源和资金使用进行计划、控制、监督、考核等项工作的总称。资金管理包括固定资金管理、流动资金管理和专项资金管理。

资金管理的内容有:投资决策与计划,建立资金使用和分管的责任制,检查和监督资金的使用情况,考核资金的利用效果。管理的主要目的是:组织资金供应,保证生产经营活动不间断地进行;不断提高资金利用效率,节约资金;提出合理使用资金的建议和措施,促进生产、技术、经营管理水平的提高。

房地产企业是从事房地产开发、经营管理活动的经济组织,房地产开发具有投资成本高、投资额度大、资金周转周期长等特点。这就决定了房地产企业比其他企业要更加重视资金的管理,加强对企业资金的运作、控制与管理,确保房地产企业生产经营活动的顺利开展。房地产企业的开发、销售环节是资金运动的关键环节,在此环节进行资金管理有助于房地产企业实现对大部分经营活动的管理。

其实,之所以需要管理,是因为人们希望能够通过管理改变风险。这包括降低风险,或者增加风险,或者改变风险的种类。例如,通过做预算减少财务收支的不确定性,通过组织配置充足的资源提高完成任务的可能性,通过监督降低腐败案件的发生频率等等。

资金管理只能影响风险。明白了这个道理,就知道在管理中唯一需要注意的是管理策略、管理手段、管理措施对风险的影响。把这一点作为管理的出发点,作为必须遵循的首要原则,叫做确立资金管理的“风险导向”。确立了资金管理中的“风险导向”,就称作“风险导向”的资金管理。概括“风险导向”的资金管理,主要有下面几个方面的特点:

第一,确立资金管理的“风险导向”,就是明确“管理就是管理风险”的理念。在业务经营的全过程中,自始至终关注风险,坚定执行风险管理的流程,把风险控制在可接受范围内。以风险管理为核心,全方位整合各项管理内容与各个管理体系,防止出现风险管理的死角。为此,要在公司内部培育健康的风险意识。

国资委从2006年的“中央企业全面风险管理指引”到关于培育世界一流企业等一系列文件和提法,都始终强调培育风险意识的重要性,包括要以风险管理为核心提升中央企业管理水平。这些都表明了“风险导向”理念的日益深入人心。

第二,确立资金管理的“风险导向”,就是明确以风险的评估为依据的决策原则。以风险的评估为依据,不仅是要求风险评估成为决策过程的一部分,而且更是要求风险评估的结果本身成为决策的一部分。因此要充分认识到风险包含机会和威胁的两面性,在重大决策,如重大投资并购中把对风险的考虑放在第一位。从风险的角度,既要杜绝得不偿失的冒险行为,也要防止坐以待毙的消极行为。

风险评估的结果作为决策的依据,必然要求风险评估成为决策过程的一部分。这就明确了决策过程中风险评估的目的和标准,避免了决策过程中风险评估的形式化和劣质化倾向。如国资委在“关于2012年中央企业开展全面风险管理工作有关事项的通知(国资厅发改革[2011]74)”中,要求中央企业对“‘三重一大’、高风险业务、重大改革以及重大海外投资并购等重要事项应建立专项风险评估制度,在提交决策机构审议的重要事项议案中必须附有充分揭示风险和应对措施的专项风险评估报告”,对中央企业的风险评估在决策中的应用提出了具体的要求。

第三,确立资金管理的“风险导向”,就是明确在治理结构、组织职能、流程设立和资源配置方面要满足风险管理的需要。现在的市场环境中,风险无处不在,却又瞬息万变,风险管理的需要是推动组织变革和业务模式转型的最根本的动力。要坚决克服不利于管理风险的任何障碍,做到所有风险都有人负责管理,而每一个人都负责管理风险,并根据风险变化情况不间断地改进组织的结构和流程,使组织始终处于应对风险的最佳状态。

总之,确立资金管理的“风险导向”是正确的方向,是很有价值的事情,也相当困难的事情。

一、房地产企业加强资金管理的重要意义

(一)加强资金管理是房地产企业保持充裕资金的必然选择。

资金已经成为决定房地产企业生存发展的一个无形的手,加上房地产企业开发项目涉及环节众多,需要支付资金的地方也很多,一旦资金链条出现问题,很可能会出现一系列连锁反应,导致开发项目崩盘,最终危害到房地产企业的生存。加强资金管理,采取行之有效的管理和控制措施,可以使企业财务保持良好的盈余状态,为企业的长远发展提供有力支撑。

(二)加强资金管理是房地产企业实施有效控制的途径。

加强资金管理是保证房地产企业获得较好预期收益,实现既定发展目标的重要方法。房地产企业开发、销售环节,是企业进行生产经营的主要环节,也是资金运动的主要环节。对资金进行有效管理,就可以实施对企业大部分经营活动的管理。因此,必须对全部资金和处于各周转环节的流动资金进行经常性分析,及时掌握资金的使用情况,保持企业财务上的流动性,重视平衡财务收支,及时根据实际情况,积极调度、合理组织资金,维持企业的偿债能力。

(三)加强资金管理是房地产企业发挥资金使用效益的重要保障。

企业资金存量应该保持在一个比较合理的状态,过多或过少都不合理。过多的持有资金,机会成本增多,就会造成资源浪费;过少的持有资金,就有可能会危及企业的偿债能力,给企业带来负面影响。因此,对资金的使用应当有一个科学、合理的规划,全面加强对资金的管理。通过实现企业内部资金流动与优化配置,从而达到企业整体的资本结构最优化,降低资金成本和财务风险,提高资金使用效益。

二、房地产企业资金管理现状与存在的问题

(一)资金管理意识有待进一步强化。

资金管理意识不强。房地产企业在进行工程项目考核时只注重对项目的进度、质量和安全的考核,而忽略项目资金调拨是否按进度执行。由于没有建立完善的项目资金管理考核制度,企业容易发生项目资金被挪用、使用效率低、资金成本过高等问题,这不仅增加在建项目的风险,也造成企业资源的浪费。因此,房地产企业要在每一项决策中保持良好的风险观和正确的风险意识,综合考虑各种因素,最终才能做出正确的抉择。

(二)资金预算结算管理模式有待于进一步优化。

房地产企业的特点是项目成本高、分散周期长、投资额度大,一个房地产企业通常会在不同的地点,不同区域都有开发项目,这些项目组或者队伍通常又会设立单独的银行账户,导致企业的资金分散,上级单位很难掌握或了解资金的使用情况。这种落后的资金结算管理模式的存在,使得房地产企业存在严重的账外循环资金。同时,由于一些房地产企业的领导对资金的预算管理认识不到位,对企业资金的管理不够重视,没有建立完善或根本没有建立企业的资金预算管理制度,缺少对企业在项目投资、经营等各个环节中资金管理的控制,导致项目各个环节中成本及各项财务费用超支。因此,必须进一步优化资金预算、结算管理模式,探索科学的预结算机制,提高资金管理效益。

(三)资金管理有待于进一步规范。

房地产企业有的在预算前期对项目建设缺乏可行性分析,对项目投资风险缺乏前瞻性的预测,导致开发过程中开支激增,造成资金浪费。还有的施工期间管理不到位,出现工程质量问题,延长了工期,增强了项目建设成本。还有,由于预售前期的销售策划不完善,售后服务欠佳等等行为,

使得企业投入资金不能按时回收,导致企业资金短缺,影响企业的正常运转。有的房地产企业对资金预算执行情况不能做到准确把握,对资金的使用情况没有做到定期检查,致使应收账款,预付账款,其他应收款等往来账目都不能进行逐笔跟踪管理,缺乏对项目资金使用情况的控制,影响到企业的发展壮大。

  (四)资本结构不合理。

  资本结构指权益资金与负债资金的比例。其中,房地产企业的自有资金在资金结构中占有极小的比例,而负债资金所占的比例则高达70%,甚至更高。一旦房地产企业经营决策失误,则会导致到期不能还本付息的财务风险。

  (五)缺乏对成本控制的系统把握。

由于房地产行业的投资量大,投资期较长,涉及因素多造成其成本控制的不确定性,是成本控制难度增大。目前房地产投资项目使用的银行信贷资金在实际投资中占的比重比较大,其资金的时间价值对成本的影响就比较大,而房地产企业从准备,设计再到施工阶段,持续时间长,其中不可控因素比较多,如建筑原材料价格随市场的变化而波动,投资开发过程涉及单位多,国家的有关政策以及房地产消费市场,都会影响到房地产项目的成本。

三、房地产企业加强资金管理的对策

(一)进一步培养资金管理意识。

在企业里明确“风险导向”的管理理念,主要在于管理层思想的转变,其中关键是企业最高领导人的思想转变。国内外的经验证明,“由上至下”灌输风险意识,开展风险管理工作有较大的成功可能,且效率较高。

房地产企业各级领导人员必须要切实认识到资金管理对企业生存发展的重要性,将资金管理提升到企业发展的战略位置来看待,全面加强对资金的管理与控制。进一步强化全员参与成本管理的意识,提升全体员工自觉参与成本控制的意识,在建设的每一个环节,努力为企业做出自己应有的贡献。及时发现资金使用中存在的潜在风险和问题,并认真加以解决,确保资金使用安全、可靠。

  (二)完善资金预算管理制度。

由于房地产企业开发产品的周期较长,面对市场环境的变化莫测,将会有许多不确定的因素存在于财务预算方面,这对于房地产企业投资开发项目的成败和企业经济效益起着决定性作用。

资金预算管理是指基于历史数据和经验,结合企业当前经营的实际环境,合理预测企业资金的需求量并科学分配资金到企业经营的各环节和部门的管理活动。在预算管理中,资金预算管理能够提前预测资金过剩或资金短缺,使财务管理部门将暂时冗余的资金转入投资或在资金紧张时期到来前及早安排筹措,保障生产经营正常开展,保证企业资源效率最大化,同时也为长期发展规划奠定基础。

通过财务预算使得每个部门得到合理的财务资源,同时也可通过预算解决一些可预见的潜在问题。为了有效降低公司的营运成本,可以利用财务预算加强对费用支出的控制,通过某些措施来降低财务风险的发生,建立有效的全面预算体系可以预测存在的资金风险,从而达到减少企业损失的目的。因此,房地产企业财务部门需对投资开发的项目进行全面而准确的财务预算,这样就可以把财务风险降到最低限度。

  (三)强化资金管理工作。

  房地产企业的开发项目回收效益时间长,占用大量的资金,导致资金流转不畅,使得企业更加有必要做好资金管理工作,资金使用计划要合理。具体而言:严格实施财务收支监控,安排合理调度资金,满足企业建设项目施工与营销的资金需求。房地产企业应加强应收账款管理,第一、控制应收账款规模。在平时的产品销售过程中注重客户的资信等级,并对客户的偿债能力进行评估。第二、减少应收账款的风险。采取各种措施,尽量与银行保持良好的关系,以利按揭贷款的及时到账。

  (四)优化资本结构,合理安排资本结构和筹资期限的组合方式。

资本结构是企业长期负债与所有者权益的比例关系。保持合理的资本结构,不仅可以给企业带来财务杠杠收益和节税收益,降低资金成本,最大化企业价值,而且可以向外部投资者传递良好的经营信号。同时,企业要按照资金使用期限的长短合理筹资长短期债务,既要避免集中偿还本金,也要杜绝资金闲置,充分实现资金的高速有效运转。

负债经营能给企业带来杠杆效益,能增加股东的收益,但是也有其弊端,就是随着负债比例的上升,财务风险也随之变大。企业应当尽量避免不合理的资本结构,确定最优资本结构,寻求最佳资本结构组合,根据企业自身发展潜力、筹资能力、抗风险的能力,以此来降低企业的筹资风险。

  (五)加强企业的成本管理工作。

房地产企业应该着手加强成本管理的控制工作,努力做到增效降本,落实好项目成本费用、收益预算。即对产品项目的投资、规划设计、设备的采购、施工建设、产品销售等过程进行控制和管理。加强施工现场成本管理,提高成本意识,减少后期维修支出。依据事先确定的成本控制、预算数据进行检查和考核,对各个项目的重要环节实行监督管理。

(六)加强内部审计与监督。

积极开展内部审计,对财务会计信息和经营业绩真实性与合法性进行审计与监督,及时提出解决问题的措施,降低企业资金使用风险。定期、不定期地对资金使用情况进行检查,对应收款、预付账款、其他应收款等往来账目应逐笔实行动态跟踪,努力将坏账损失降到最低程度,确保资金的安全和完整。

综上所述,作为高风险的资金密集型行业,房地产企业要想获得长足发展,就要对各种风险因素进行密切关注,并不断提高资金管理水平及抵御风险的技巧及能力,大大提高企业抗风险能力。

 

 

 

参考文献:

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[2]吴耿城.我国房地产企业的财务风险及其防范措施[J].市场周刊(理论研究),20103.

[3]喻宏.浅谈房地产企业资金管理存在的问题与对策[J].财经界(学术版)2010,(05).

[4]邢莉.浅析房地产企业财务风险及其防范机制[J].财经界(学术版 ),20105.

[5]黄爱友.浅析加强房地产企业资金管理[J].科技资讯,2007,(12.

[6]肖芳林,仇俊林.房地产企业财务风险及其防范策略[J].财会月刊,2011,(2).


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